取消限售限购潮来了！

· 这是第5399篇原创首发文章 字数 2k+ ·

政策接力

一线城市全面“认房不认贷”之后，房企久违的限售限购成交喜报又在社交媒体流传。

不过，取消由于“认房不认贷”本身属于楼市调整政策的限售限购“小布丁”，从北京、取消深圳 、限售限购广州等城市成交数据来看 ，取消放开认房不认贷的限售限购前几天 ，市场情绪很浓厚
，取消但并没有维持几天，限售限购后面两天的取消成交量出现了大幅下滑现象 。

因此，限售限购在新政释放出的取消改善群体购买力消耗尽之后，市场普遍焦虑下一波购买力从何而来，限售限购市场又该由谁来接力？

从9月份各地不断释放的取消优化政策来看 ，楼市纾困政策正朝着我们的预想发展——“认房不认贷”之后，全国范围内取消限售限购将逐步展开。

9月6日，市场流传着一则小作文，核心内容有三点：

一是监管部门将逐步解禁北京上海深圳等大城市的非核心区限购令；

二是放开新建商品住房备案价格上下浮动范围 ，即取消限价；

三是改变住宅用地出让年限限制 。

抛开第三点委实在目前情况下有点离谱，前两点实则已经在目前房地产市场暗流涌动 。

据中指研究院监测数据 ，近期政策出台频次有所加快，9月上旬已有超20省市出台政策近30条，接近8月政策频次半数，越来越多的城市将政策调整的重点集中在放开限售限购等政策上
，其中南京、郑州、沈阳、大连全面取消限购 ，天津限购区域调整为市内六区
 ，上海临港新片区则对重点人才放宽购房门槛 ，深圳则放开对港澳人士的商办物业和商务公寓的套数限制 。

政策的“大堤”开始从一二线城市挖开一道道缺口。

二线城市率先发力

二线城市又走在了全面放开限购的前面。

9月7日深夜，南京官方发布《促进房地产市场发展南京最新举措》，宣布从9月8日起在玄武区 、秦淮区、建邺区
、鼓楼区四区范围内购买商品房不再需要购房证明 。

除了解除限购外，南京楼市最新举措中还包括调整优化差别化住房信贷、降低存量首套房贷利率、对购置新房实施补助
、“卖旧换新”补助，及出台集体土地房票安置办法等一系列“组合拳” 。

其中让市场最为兴奋的 ，无疑是全面取消限购与降低首付比例。作为强二线城市 ，南京的政策一直跟进得比较快，此前8月份就已经将四区之外的城区限购取消了
，此次又迅速跟进政策，无疑能够带动其他仍在摇摆的城市跟进出台全面取消限购的政策 ，促进更多城市积极跟进 。

降低首付比例是第二个强力政策。此次南京促进房地产的新举措就明确要求落实首套首付20%、二套首付30%的房贷政策有助于改善购房者的购房条件，提高购房的可负担性。

目前，除了南京取消限购外，郑州、沈阳、大连也全面解除限购限售  ，天津调整外围区域限购政策 。其中 ，郑州更是在9月12日宣布全面取消限购、限售政策，这是继4月3日“二环外全面解除限购”后 ，把限购范围扩大到全市。降低商业性个人住房贷款最低首付比例要求 ，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%。

从此，郑州的五限“限购、限贷 、限价、限签  、限售”从官方层面只剩下限价了 ，二线城市在解除限购方面展现出巨大的动力与魄力。

一线城市有望部分放开

南京的大招甚至也开始影响外界对一线城市的期待。其实在上周末 ，一度传来广州要下调首套房（到20%）和二套房的首付比例（到30%）及贷款利率。但9月10日官方的报道出来后
，给那些热情高涨的购房者浇了一盆“温水”——之所以不是“凉水”，是因为广州还是给到了较大的诚意——广州首套房贷突破LPR下限，成为首个突破下限的一线城市 。

据悉最新的政策为，虽然首套房贷首付比例没有下调至市场此前期待的二成，仍为三成 ，但利率为LPR-10%，即4.1%，广州成为首个突破LPR下限的一线城市
。

对二套房的放松是此次政策又一个亮点。根据政策，只要结清首套房贷，购买二套房可享受与首套房同样的30%首付比，利率也为LPR-10%，这一政策超出市场预期 ，此前这种情况的首付比例为五成。

另外
 ，在广州有一套房且在供 ，首付40%，此前无房或无贷记录的要五成，房贷未结清的可高达七成。

利率方面 ，此前二套房利率为LPR+60基点 ，这也是此前的全国二套房利率下限。现在广州二套房利率为LPR+30基点 ，下调了30个基点，对于二套房的支持力度是相当大的。

目前来看 ，二线城市成功走出全面取消限购这一步，但一线城市仍在逐步试探。这种试探除了广州下调利率和首付比例外
 ，上海和深圳也在摸索。

上海方面，9月7日，上海“临港新片区”管委会宣布：在重点支持单位工作的人才，购房的工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上。与此前动辄5年社保年限相比，3个月的工作年限也算是接近没有限购了
，临港大概率会成为上海首个取消限购的区域 。

这种从边缘区域开始放松的方式 ，原先南京也这么干过，未来不排除北京、广州 、深圳也在边缘地区先这么做
 。所以这算是一个非常积极的信号，限购政策将在一线城市撕开一个口子。

深圳则放开了港澳台人士购买商办物业和商务公寓的套数限制 ，港澳人士可以以个人名义购买商办类物业 ，无须注册公司 ，而且不限套数、随便买。深圳的商办“限外令”已经执行了16年，2007年7月深圳下发“限外令”后，境外机构只能购买用于办公所需的商品房（办公类） ，港澳台地区居民和华侨、在境内工作 、学习超过一年的境外个人只能购买一套用于自住的商品房（住宅类）。

此外，一向广深政策同频
，不出意外的话，在关于首付比例及贷款利率方面，深圳方面也会积极向广州靠拢
。

“三道红线”何时解除？

从目前房地产政策市场的发布情况来看，我们可以清晰地看到，沿海的一二线城市提前抢跑，国家也把政策都倾向给了这些超大特大城市。

这里面既有经济复苏的需要
，一二线城市承担起了经济复苏旗手的责任 ，所以在政策上的倾斜不难理解。另一方面也是因为，影响全国楼市回暖的重要原因，是一线城市迟迟不松绑楼市政策，为全国楼市形成了一个坚不可摧的天花板，所以要稳住房地产市场就必须驱动人口向一二线城市汇聚，并极力稳住一二线城市的房价。

总体来看，一线城市基本上需求量还是比较充足的 ，所以刺激政策起效快
，但要维持这种效果需要从工具箱子里不停地掏政策
，既要人口
，也要资金，还要购房资格
 ，这里面最重要的是资格，因为大城市放松了限购
，会产生强烈的虹吸效应 ，中小城市的热钱、富裕家庭的钱 ，会加速流向大城市，这样才能支撑起一二线城市的地产复兴。

但三四线城市的楼市就更加严峻了。

所以结论有三个 ：

一线城市的地产企稳，需要不停地给政策，而政策的终极就是取消限制 。

二是一线城市回暖后 ，二线城市会跟进 ，甚至抢跑，因为你不抢不行，不然人口资金全被一线城市抢走了，所以到年末
 ，大部分的强二线城市都会取消限购 。

三是三四线城市的地产复兴仍路途遥远，就不能仅限于刺激消费端了，更重要的是国家层面对地产开发商的支撑，包括但不限于在融资  、土地、税收 、旧改等方面的支持。

限购限售放开后 ，楼市可能会回暖，但要持续复兴大概率要等到“三道红线”的解除后，只有房企能缓过来，整个市场才能真正缓过来。

问题是 ，什么时候解除“三道红线”呢 ？

「 图片 | 视觉中国 」

内容合作、投稿交流：tougao99999

开白名单：duanyu_H 商务合作
：qspyq_biz@163.com